图：复基集团住房租赁生活产业板块执行总裁蒋中

从字面来看，“爬得高摔得重”阐释的是一种众所周知的物理现象，但将这句话套用在近几年崛起的一些新兴行业中，似乎也十分贴切。

过去两三年，不论是房地产行业从业者，还是普通大众，对于“长租公寓”都不陌生。从萌芽到遍地开花，长租公寓行业的发展速度来得迅猛。

越是野蛮的成长往往意味着要付出的代价也更为深刻。当去年10月寓见公寓爆雷时，防备不及的长租公寓行业就像被一场声势浩大的海啸洗劫过一般，冲掉了所有佯装的美好。

寓见公寓曾是不少长租公寓运营商效仿和追逐的对象。作为曾经的上海长租公寓行业龙头，寓见公寓有着强烈的互联网思维，深知规模能为其带来的名和利。高举着扩张的旗帜，寓见公寓仅用不到4年的时间就完成了从0到2万间房源的跨越，寓见公寓创始人程远还因此被称作“小马云”。

然而，“小马云”终究不是马云，一味扩张换来的是资金链的紧绷，到最后，寓见公寓的资金链没有经历过多的缓冲，便轰然断裂。突如其来的变故令寓见公寓有些措手不及，还未来得及收起慌张的表情，沉重的债务以及四面八方的口诛笔伐就接踵而至。寓见公寓就这样倒下了。

去年年底，杭州一家名为复基集团的企业向寓见公寓伸出了援手，春节假期后，复基集团正式向外官宣，旗下“麦家公寓”已经开始对寓见公寓进行资产重组。

但大结局不会就此轻易到来，故事中关于重组的这段篇章，市场等待着有人来将其填上。近日，复基集团住房租赁生活产业板块执行总裁蒋中接受了时代财经的专访，讲述了这段外界并不知晓的情节。

寓见危机现于8月

情人节当天，复基集团对外发布了一则公告，“在上海市房地产经纪行业协会的指导下，旗下麦家公寓子公司上海麦悦初步完成对原寓见公寓部分资产的重组工作。重组后的公寓管理品牌正式确定为：麦家公寓。”这也为一个多月前就宣布过的重组描了一个大概的眉目。

寓见公寓副董事长林小森在接受媒体采访时曾透露，触发寓见公寓危机爆发的是去年8月一次技术性的操作失误。当时，为缓解流动性紧张，寓见公寓的管理层决定出售约3000间分散式公寓房源给青客。

但在10月开始推进转手的程序中，青客未能把握好分寸和注意对合作方的影响。同时，为了增加转手的合理性，寓见公寓决定不再向房东支付房租，“寓见公寓资金链断裂”的消息由此传开，从而引发了之后的挤兑危机。

“爆雷事件”之后，青客立即向外释放了接盘寓见公寓的信息，更有不少原寓见公寓业主及员工称已经收到青客的交接通知。青客的挺身而出为风口浪尖的寓见公寓挡下了“子弹”，沸沸扬扬的爆雷风波暂时得到平息。

但青客的接手工作并不顺利，其给出的解决方案难以得到部分业主、租客及原寓见公寓员工的认可，一段时间的僵持之后，青客的“接盘”不了了之。

在外界看来，青客离场则意味着寓见公寓失去了手中的一棵“救命稻草”。然而，青客并非唯一一家有意接盘寓见公寓的长租公寓运营商，蒋中告诉时代财经，与青客同时争取寓见公寓的还有麦家公寓、蛋壳公寓两家长租公寓运营商。

“麦家公寓和寓见公寓一直有业务上的合作关系，对寓见公寓的情况也比较了解。去年8月，我们就已经知道寓见公寓碰到了资金问题。麦家公寓为其提供了一些咨询和帮助，也是在这个阶段，双方就开始沟通重组的事宜。”

蒋中称，资金出现问题后，寓见公寓依然没有放弃重组的念头，同步在与麦家公寓、青客和蛋壳公寓进行积极沟通。即使是青客公开表示要接盘后，寓见公寓也仍然与另外两家运营商保持着密切的联系。

协商的过程是复杂而漫长的，经过连续几个月的多番商议和讨论之后，麦家公寓成为了重组方。去年11月底，其与寓见公寓达成重组协议，随即启动重组工作。

重组进度走到30%

“从目前这个阶段来看，麦家和寓见的重组方案获得的认可度应该是最高的，双方团队、业主、租客以及政府部门都比较认可这种资产重组的模式。” 蒋中向时代财经强调。

寓见公寓的遗留问题主要涉及对业主、租客的中断服务，以及拖欠旧员工薪资和拖欠各合作方的债务。针对以上，麦家公寓制定了一系列解决方案，蒋中表示，目前都按照解决方案一一推进，但重组牵涉到方方面面，能顺利接下多少房源仍是未知数。

据其介绍，针对业主的问题，麦家公寓会以平移租约的方式来承接原本寓见公寓与业主的合约，将旧合同平移至现在的新主体上海麦悦旗下。另外，寓见公寓拖欠的租金，麦家公寓亦会在接手后按照合约补足。

租客的问题则相对棘手一些，分为使用租金贷和未使用租金贷两种情况。对于未使用租金贷的租客，麦家公寓会按照正常的运营来继续跟进服务。而使用了租金贷的租客，麦家公寓则会与金融机构达成协议，暂停对问题房源下的租客扣款，接着对租客原来的贷款做结清，完成结清后就会恢复正常。

至于寓见公寓对原来员工、供应商、金融机构的欠薪、欠款等债务问题，由于其中存在多种不同的状况，无法一概而论，麦家公寓承诺会协助寓见公寓共同去谈判解决。

多位原寓见公寓业主和租客向时代财经证实，近期确实收到麦家公寓发出的房屋排查通知，也有不少问题房源完成了合约平移。蒋中预计，要解决上述种种遗留问题，需要花费几千万资金，他还透露，目前重组的进度大约走到了30%多。

时代财经通过天眼查查询到，自麦家公寓开启重组程序后，“寓见公寓”主体公司“小寓科技”的股权结构未出现变动，但今年1月14日，寓见公寓创始人程远不再担任法人，取而代之的是岑月鸣，他同时是小寓科技旗下多家子公司的法人代表。

蒋中表示，这次重组只涉及寓见公寓的资产，寓见公寓的公司主体、股权都不涉及。换而言之，此次重组中，麦家公寓只会有选择性地将其心仪的资产收入囊中，重组后，这些纳入麦家公寓麾下的资产将与寓见公寓切割，用于接收资产的新经营主体“上海麦悦”也与原寓见公寓无任何关联。

目标10万间

若不是参与到对寓见公寓的重组，麦家公寓的名字或许不会在短时间内被外界所熟知，甚至会有人以为麦家公寓对寓见公寓的重组实为一出“蛇吞象”的戏码。

实际上，麦家公寓公寓的规模并不小，在重组寓见公寓之前，麦家公寓在上海已经有数千间房源，且其持有的全部房源数量接近3万间，超过寓见公寓2万间房源的规模。

这一数字虽然与行业龙头相比尚有差距，但3万间房源的规模在行业中仍可占有一席之地。而这也离不开2016年成立的初期，麦家公寓在冲规模路上的疾走。

麦家公寓从杭州起步，紧接着火速进入宁波、温州市场，而后还与成都满城房产、北京鹏基伟业、广东52团租等多家房产中介机构和房屋托管企业合作开拓全国市场。

如今，说起麦家公寓的发展，蒋中脸上的自信又多了一份，他坦言，和很多长租公寓品牌一样，麦家公寓的“终极目标”也是要进入资本市场，完成上市。

关于上市的标准，他指出，母公司复基集团是做实业起家，麦家公寓的血液中也有着实业基因，所以，规模并不作为其上市的标尺，而是以盈利为准。

但无论如何，在行业进入“洗牌期”的背景下，规模是一个无法轻易绕开的话题，10万间是麦家公寓的目标。在蒋中看来，身处行业“洗牌期”，经营规模和经营能力要匹配，10万间的规模在行业中不算太大，不失为一个合理的目标。

也就是说，通往上市的道路上，麦家公寓还有超过一半的路程要走。而要顺利走完接下来的这段路，资金的支撑不可或缺。

蒋中告诉时代财经，麦家公寓主要倚靠母公司“输血”。成立于2015年10月的复基集团旗下主要有三大业务板块，分别为住房租赁、医药化工和资本投资，去年2月，复基集团完成了对国内医药企业“江苏吴中”的收购，这也是其医药化工板块重要的收入来源。

“目前来说，租赁板块尽管规模还不大，但是我们最重要的一个板块，是重点打造的一个板块。而医药化工板块是传统行业，收入、利润各方面都比较稳定。以前还有一些贸易、商业地产生意，现在都逐渐退出了，但这些业务让复基集团有一定的积累，可以来持续对租赁板块做一定的投入。”

除了复基集团的支持之外，麦家公寓方面也在推进融资。2017年以来，麦家公寓前两轮融资已经完成，第一轮获得4000万，第二轮超过1亿，现在正在推进第三轮B轮的融资。

蒋中强调，复基集团对麦家公寓的投入并不是无止境的，早日实现盈利是其一个大目标。据悉，集中式公寓的盈利期平均为3-5年，分散式为1-2年。按照蒋中的计划，麦家公寓在今年有望实现盈利。

以下为时代财经对复基集团住房租赁生活产业板块执行总裁蒋中的专访实录节选：

时代财经：麦家公寓重组寓见的前后过程是怎样的?上海房地产经纪行业协会在其中起到怎样的作用?

蒋中：上海房地产经纪行业协会是一个半官方组织，从协会的角度来说，它更多是关注到一个社会的安宁稳定问题，在这个事件中更多也是发挥稳定作用。最初麦家和寓见有重组意向的时候就向协会进行了报备，整个重组过程在上海房地产经纪行业协会的指导下进行。

其实，麦家和寓见一直有业务上的合作，对寓见的情况也比较了解。去年8、9月，我们就已经知道寓见碰到了资金问题，我们提供了一些咨询和帮助，也是在这个阶段，双方就开始沟通重组的事宜。

当然，寓见作为一家企业，它出现问题肯定不只是跟我们一家企业保持这方面的沟通和联系。在这期间，不论是麦家、青客还是蛋壳，都是为了帮助寓见解决问题，而且寓见与几家企业的协商也是同步在进行。

最终达成重组协议是在11月底。从目前这个阶段来看，麦家和寓见的重组方案获得的认可度应该是最高的，合作双方团队、业主、租客以及政府部门都比较认可我们这种资产重组的模式。

时代财经：针对寓见遗留下来的各种问题，麦家公寓制定的具体解决方案是怎样的?

蒋中：按照标准流程来说，针对业主的问题，首先是平移租约，原本寓见与业主的合约平移至现在的新主体上海麦悦旗下，另外，原来寓见有些拖欠租金的问题，麦家接手后会按照合约补足拖欠的租金。

租客的问题分为两种情况：第一种，租客没有使用租金贷，麦家会按照正常的运营来继续跟进服务;第二种是租客使用了租金贷的，这种情况会比较复杂，麦家会与金融机构达成协议，对于问题房源下的租客，暂停扣还款，征信上的影响不要再进一步扩大化了。暂停扣款后，麦家会把租客原来的贷款做结清，完成结清后就会恢复正常。接下来，这些租客续租或是退租，就按照正常的运营流程去处理。

最后还有一部分问题是寓见对于原来员工、供应商、金融机构的欠薪、欠款等债务问题，这些问题麦家都会协助寓见一起去谈判解决。

时代财经：麦家公寓和寓见公寓的重组是否涉及股权上的收购?这次重组麦家公寓会接手多少房源，预计支出多少资金?现在重组进度走到哪一步了?

蒋中：解决寓见的遗留问题，麦家公寓初步估算需要花费几千万资金。最终能接手多少房源还无法给出一个确切的数字，我们逐步在推进重组过程，目前进度是走到了30%多。

这次重组只涉及寓见的资产，寓见的公司主体、股权都不涉及。整个重组是麦家以新经营主体“上海麦悦”来承接想要的资产，资产重组后，麦家也是以上海麦悦这一公司主体来继续经营，品牌推广名字是“麦家公寓”。

时代财经：重组需要大量的资金支撑，麦家公寓的资金从哪里来?

蒋中：麦家的发展主要还依靠母公司复基集团的投入。复基集团有三大板块，租赁、投资和医疗化工。目前来说，租赁板块尽管规模还不大，但是我们最重要的一个板块，是重点打造的一个板块。而医药化工板块是一个传统行业，收入、利润各方面都比较稳定。还有之前做过一些贸易、商业地产，现在都逐渐退出了，但这些业务还是让复基集团有一定的积累，可以来持续对租赁板块做一定的投入。而且我们也不是无限制的投入，麦家也要尽快的实现盈利，早日实现盈利是我们的一个大目标。

母公司的支持之外，麦家方面也在进行融资，前两轮已经完成，第一轮获得4000万融资，第二轮超过1亿，现在正在推进第三轮B轮的融资。

时代财经：麦家公寓现在有多少房源?接下来是否考虑上市?

蒋中：在重组寓见之前，麦家大约有近3万间房源。至于上市，肯定是我们企业追求的目标。不过，麦家是有实业基因的，不是以互联网思维在思考，我们不说达到多少规模，而是以盈利来作为参考指标。如果非要说上市的规模的话，我们的目标是10万间。

时代财经：麦家公寓的项目回报周期平均是多长时间?麦家公寓进入盈利期没有?

蒋中：我们今年应该能实现盈利。从单个项目回报周期来说，集中式的房源一般是3到5年开始盈利，分散式因为投入比较小一些，相对来说盈利也会快一点，平均1-2年实现盈利。

时代财经：近期长租公寓行业收并购的案例有所增加，有观点认为行业进入了洗牌期，并且即将迎来“寡头时代”，您如何看?

蒋中：我个人不太认可寡头时代这个说法。从行业现状来看，集中度依然偏低。就是说，有头部企业存在，但称不上寡头。这个行业足够大，现在还没有到形成寡头化的程度。

我个人认为，长租公寓行业正在从无序走到有序。现在一些规范性的政策，包括金融方面的监管政策出台，都在帮助这个行业建设规范化、标准化的制度。在这过程中企业之间的并购重组就会陆陆续续增加，但寡头化的说法，个人不是特别认可。

当然，如果从行业优胜劣汰的角度来说，长租公寓领域应该可以算是进入洗牌的过程了，一些规模小的、实力不足的企业就会被淘汰了。

但实际上，我认为淘汰的关键词不在“小”上面，而是在于它管理模式上。做到小而精、小而美，也会活得很好。如果做的大而粗，或者说大而乱，那么也会有被淘汰的概率。关键在于内部的规范化管理，若内部管理做到有序，我觉得不管规模大小，都会比较稳健的走下去。

时代财经：在这样的环境中，麦家公寓有什么优势?

蒋中：复基集团出生于实体经济行业，在规模的扩张上会走得稳扎稳打一点，不会冒进，不会盲目去扩张。麦家重组寓见后没有要在上海高举高打的计划，而是更注重能够把寓见原来的存量房源妥善地接过来，然后运营管理团队能够把这些房源运营好，等细节打磨好之后，我们才会考虑下一步的扩张。

麦家的发展策略跟互联网系的会不太一样，很多互联网思维的企业是不断强调通过融资扩大规模，去抢占市场份额，到市场份额到一定程度之后，他有了一定的市场垄断性，就开始收费等。麦家不是走这条路，我们不唯规模唯质量，所以我们目标定得也不高，10万间的规模在行业中来说也不算大。我们还是要求经营规模和经营能力要匹配，能力不够勉强去做大规模肯定会出问题。

关键词： 寓见公寓 重组