深圳市特发服务股份有限公司(以下简称“特发服务”)将于8月18日首发上会，公司此次拟于深交所创业板上市，首次公开发行不超过2500万股人民币普通股(A 股)，公开发行股份合计数占发行后总股本比例为25%，保荐机构为国泰君安证券股份有限公司。特发服务此次拟募集资金3.45亿元，其中，1.93亿元用于物业管理市场拓展项目，5008.50万元用于信息化建设项目，4548.00万元用于人力资源建设项目，3689.48万元用于物业管理智能化升级和节能改造项目，1950.00万元用于补充流动资金。特发服务2016年至2019年无现金分红。

2016年至2019年，特发服务实现营业收入分别为3.70亿元、5.08亿元、6.99亿元、8.91亿元;销售商品、提供劳务收到的现金分别为3.71亿元、5.46亿元、7.18亿元、9.03亿元。

2016年至2019年，特发服务实现归属于母公司所有者的净利润分别为2975.48万元、3478.12万元、5179.95万元、6532.87万元;经营活动产生的现金流量净额分别为2358.21万元、6384.36万元、5019.66万元、5742.86万元。

2016年至2019年，特发服务资产总计分别为2.77亿元、2.83亿元、3.66亿元、4.85亿元;负债合计分别为1.72亿元、1.52亿元、1.75亿元、2.17亿元。

2016年至2019年，特发服务应收账款余额分别为1.16亿元、1.13亿元、1.60亿元、2.16亿元;应收账款净额分别为 1.10亿元、1.07亿元、1.52亿元、2.05亿元;占总资产的比例分别为39.83%、37.90%、41.48%、42.39%;占营业收入比例分别为29.80%、21.10%、21.70%、23.05%。

2016年至2019年，特发服务应收账款周转率分别为3.84次、4.67次、5.40次、4.99次;行业均值分别为9.95次、9.32次、9.87次、9.15次。

2016年至2019年，特发服务存货金额分别为249.70万元、233.46万元、232.39万元、305.17万元，占流动资产比重分别为1.13%、0.81%、0.75%，主要为提供物业管理服务所需维修材料、纸品等原材料。

2016年至2019年，特发服务存货周转率分别为88.94次、163.96次、236.93次、269.75次;行业均值分别为1903.58次、690.34次、608.81次、449.93次。

2016年至2019年，特发服务综合毛利率分别为23.98%、21.96%、21.05%、18.65%;其中，主营业务毛利率分别为23.98%、21.92%、20.97%、18.60%;行业均值分别为23.44%、21.79%、20.80%、20.40%。

2016年至2019年，特发服务综合物业管理服务毛利率分别为18.82%、17.52%、16.54%、15.17%;政务服务毛利率分别为14.62%、17.21%、18.65%、14.77%;增值服务毛利率分别为74.87%、69.85%、59.10%、69.90%。

2016年至2019年，特发服务对前五大客户的服务收入分别为2.54亿元、3.16亿元、3.90亿元、4.87亿元;占营业收入比例分别为68.56%、62.30%、55.78%、54.68%。

2016年至2019年，特发服务第一大客户均为华为系，公司对其服务收入分别为1.70亿元、1.97亿元、2.15亿元、2.55亿元;占营业收入比例分别为45.96%、38.81%、30.81%、28.66%。

2016年至2019年，特发服务在册员工人数分别为3117人、4409人、5588人、7068人;其中，五险缴纳人数分别为2686人、3842人、4936人、6181人;自愿放弃缴保人数分别为179人、217人、284人、345人;住房公积金缴纳人数分别为1660人、2677人、3642人、5057人;据此人数计算，2016年至2019年，特发服务住房公积金未缴纳人数分别为1457人、1732人、1946人、2011人。

特发服务表示，公司存在应缴社保、住房公积金但未缴员工的主要原因系部分新招员工的社会保险、住房公积金手续正在办理中等;针对不愿缴纳住房公积金的员工，公司视其需要为其提供宿舍，截至2019年末，公司为员工提供宿舍床位数量达1189个。

招股书显示，公司及公司子公司、分公司曾多次遭税务、安监等部门处罚以及城市管理和综合执法局处，处罚事项共计21项，其中，两项处罚事项为警告处罚，其余处罚事项处罚金额合计为8.34万元。金额较大的为郑州高新技术产业开发区国家税务局罚款3100元、深圳市罗湖区安全生产监督管理局罚款4.80万元。

招股书显示，本次发行前，特发服务第二大股东为南通三建，持股数量为1500.00万股，持股比例为20.00%;创业板审核意见落实函显示，南通三建曾于2018年11月9日被内蒙古扎赉特旗人民法院列为失信被执行人，执行案号为(2018)内2223执4091号。

据中华网财经，特发服务应收账款周转率平均值偏低，2017年至2019年，同行业可比公司的应收账款周转率平均值分别为9.32、9.87和9.15，而同期特发服务的应收账款周转率仅为4.67、5.4和4.99，几乎不及可比公司平均水平的一半。

据界面新闻，特发服务毛利率连年往下掉。特发服务表示未来，随着物业管理行业竞争进一步加剧及人力成本等主要成本的上升，公司可能面临毛利率下降的风险。

据中国网财经，尽管近年来特发服务业绩增长迅速，但毛利率却持续下滑，其中，2017年至2019年，核心业务综合物业管理服务的毛利率分别为17.52%、16.54%和15.17%。据招股书披露，特发服务的用工成本压力不断增大;人工成本分别为2.63亿元、3.58亿元和4.86亿元，占当期主营业务成本的比例分别为66.61%、65.19%和67.41%。

据时代周报，特发服务应收账款周转率和存货周转率均逐年提高。公司已经意识到问题的所在，并开始进行积极有效的探索。然而，与同行可比公司相比，特发服务的营运管理能力还是存在着很大的短板，亟待改善。2016年至2018年，特发服务应收账款周转率几乎不及可比公司平均水平的一半，而存货周转率不及可比公司平均水平的1/3。对此，特发服务仅在招股书解释称，主要由于公司经营业绩出现较快增长，公司营业成本和应收账款出现较为明显的增长。

广州一位券商分析师表示，随着市场竞争加剧，公司所管理物业规模不断扩大，如果特发服务的管理水平、组织模式、内部控制不能及时调整和完善，并提高应收账款管理能力，改善经营压力，那么，这将会对公司的经营业绩造成不利影响。

中国经济网记者就相关问题采访特发服务，截至发稿，采访邮件暂未收到回复。

主营综合设施管理服务

特发服务以综合设施管理服务为核心业务，致力于成为中国高端综合服务运营商。公司所从事的服务内容包括综合设施管理、空间管理、安全保障、环境管理、高端接待、会议服务等，管理的项目涵盖高新科技园区、商业综合体、政府机关、学校、住宅等多种类型，主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、国家电网、腾讯等知名企业。

公司控股股东为特发集团，实际控制人为深圳市国资委，深圳市国资委直接持有特发集团43.30%股权，通过深投控间接持有特发集团19.49%股权，深圳市国资委合计持有特发服务控股股东特发集团62.79%股权。

特发服务此次拟于深交所创业板上市，首次公开发行不超过2500万股人民币普通股(A 股)，公开发行股份合计数占发行后总股本比例为25%，保荐机构为国泰君安证券股份有限公司。特发服务此次拟募集资金3.45亿元，募集资金投资项目的具体情况如下：

1.物业管理市场拓展项目，投资金额1.93亿元，拟投入募集资金金额1.93亿元;2.信息化建设项目，投资金额5008.50万元，拟投入募集资金金额5008.50万元;3.人力资源建设项目，投资金额4548.00万元，拟投入募集资金金额4548.00万元;4.物业管理智能化升级和节能改造项目，投资金额3689.48万元，拟投入募集资金金额3689.48万元;5.补充流动资金，投资金额1950.00万元，拟投入募集资金金额1950.00万元。

2019年营业收入8.91亿元 归母净利润6532.87万元

2016年至2019年，特发服务实现营业收入分别为3.70亿元、5.08亿元、6.99亿元、8.91亿元;销售商品、提供劳务收到的现金分别为3.71亿元、5.46亿元、7.18亿元、9.03亿元。

2016年至2019年，特发服务实现归属于母公司所有者的净利润分别为2975.48万元、3478.12万元、5179.95万元、6532.87万元;经营活动产生的现金流量净额分别为2358.21万元、6384.36万元、5019.66万元、5742.86万元。

2019年总资产4.85亿元 总负债2.17亿元

2016年至2019年，特发服务资产总计分别为2.77亿元、2.83亿元、3.66亿元、4.85亿元;其中，流动资产分别为2.02亿元、2.06亿元、2.89亿元、4.04亿元;非流动资产分别为7528.19万元、7617.32万元、7700.84万元、8018.40万元。

2016年至2019年，特发服务负债合计分别为1.72亿元、1.52亿元、1.75亿元、2.17亿元;其中，流动负债分别为1.72亿元、1.52亿元、1.71亿元、2.12亿元。

2019年应收账款余额2.16亿元

2016年至2019年，特发服务应收账款余额分别为1.16亿元、1.13亿元、1.60亿元、2.16亿元;应收账款净额分别为 1.10亿元、1.07亿元、1.52亿元、2.05亿元;占总资产的比例分别为39.83%、37.90%、41.48%、42.39%;占营业收入比例分别为29.80%、21.10%、21.70%、23.05%。

2016年至2019年，特发服务应收账款周转率分别为3.84次、4.67次、5.40次、4.99次;行业均值分别为9.95次、9.32次、9.87次、9.15次。

2019年存货305.17万元

2016年至2019年，特发服务存货金额分别为249.70万元、233.46万元、232.39万元、305.17万元，占流动资产比重分别为1.13%、0.81%、0.75%，主要为提供物业管理服务所需维修材料、纸品等原材料。

2016年至2019年，特发服务存货周转率分别为88.94次、163.96次、236.93次、269.75次;行业均值分别为1903.58次、690.34次、608.81次、449.93次。

2019年综合毛利率18.65%

2016年至2019年，特发服务综合毛利率分别为23.98%、21.96%、21.05%、18.65%;其中，主营业务毛利率分别为23.98%、21.92%、20.97%、18.60%;行业均值分别为23.44%、21.79%、20.80%、20.40%。

2016年至2019年，特发服务综合物业管理服务毛利率分别为18.82%、17.52%、16.54%、15.17%;政务服务毛利率分别为14.62%、17.21%、18.65%、14.77%;增值服务毛利率分别为74.87%、69.85%、59.10%、69.90%。

2019年前五大客户收入占比54.68%

2016年至2019年，特发服务对前五大客户的服务收入分别为2.54亿元、3.16亿元、3.90亿元、4.87亿元;占营业收入比例分别为68.56%、62.30%、55.78%、54.68%。

2016年至2019年，特发服务第一大客户均为华为系，公司对其服务收入分别为1.70亿元、1.97亿元、2.15亿元、2.55亿元;占营业收入比例分别为45.96%、38.81%、30.81%、28.66%。

特发服务表示，公司对第一大客户华为及前五大客户服务收入占比均呈逐年下降趋势，但客户集中度仍相对较高。

如果华为及其他主要客户与公司的合作关系或其所处行业、自身运营情况发生重大不利变化，主要客户项目终止或项目到期后公司未能成功续约，公司的重要客户和收入来源将相应受到影响。若发行人在市场竞争中又无法持续获取新的客户或服务项目，公司业务发展与盈利能力将受到不利影响。

2019年员工人数7068人 2000人未缴住房公积金

2016年至2019年，特发服务在册员工人数分别为3117人、4409人、5588人、7068人。

2016年至2019年，特发服务五险缴纳人数分别为2686人、3842人、4936人、6181人;自愿放弃缴保人数分别为179人、217人、284人、345人。

2016年至2019年，特发服务住房公积金缴纳人数分别为1660人、2677人、3642人、5057人;据此人数计算，2016年至2019年，特发服务住房公积金未缴纳人数分别为1457人、1732人、1946人、2011人。

特发服务表示，公司存在应缴社保、住房公积金但未缴员工的主要原因系：部分新招员工的社会保险、住房公积金手续正在办理中;社会保险和住房公积金个人承担部分将减少其实际可支配收入，部分员工基于个人原因自愿放弃缴纳社会保险、住房公积金。

针对不愿缴纳住房公积金的员工，公司视其需要为其提供宿舍，截至2019年末，公司为员工提供宿舍床位数量达1189个。

三年遭21次处罚

招股书显示，公司及公司子公司、分公司曾多次遭税务、安监等部门处罚以及城市管理和综合执法局处罚，处罚事项共计21项，其中，两项处罚事项为警告处罚，其余处罚事项处罚金额合计为8.34万元。

其中，金额较大的为郑州高新技术产业开发区国家税务局罚款3100元、深圳市罗湖区安全生产监督管理局罚款4.80万元。

2018年7月16日，郑州高新技术产业开发区国家税务局向特发物业郑州分公司下发《税务行政处罚决定书》(郑高国税罚[2018]267号)，认定特发物业郑州分公司2018年1月1日至2018年3月31日企业所得税(应纳税所得额)未按期进行申报，对特发物业郑州分公司处以罚款3100元。违法行为发生的原因为公司郑州分公司被税务机关处以罚款的原因为相关财务工作人员的税务申报工作经验不足，疏忽大意未按时申报，不存在故意违反税收管理规定的情形。

2019年2月18日，深圳市罗湖区安全生产监督管理局向特力物业下发《行政处罚决定书(单位)》((深罗)安监罚[2019]D38号)，认定特力物业未在有较大危险因素场所设置明显的安全警示标志，对特力物业处以罚款4.80万元。违法行为发生的原因为特力物业相关工作人员对安全生产意识不强，疏忽大意未能在部分园区化粪池井盖口设置相关安全警示标志，不存在故意违反安全生产规定的情形。

第二大股东被法院列为被执行人

招股书显示，本次发行前，公司第一大股东为特发集团，持股数量为4777.50万股，持股比例为63.70%;第二大股东为南通三建，持股数量为1500.00万股，持股比例为20.00%;第三大股东为银坤投资，持股数量为1125.00万股，持股比例为15.00%;第四大股东为特发投资，持股数量为97.50万股，持股比例为1.30%。

创业板审核意见落实函显示，南通三建曾于2018年11月9日被内蒙古扎赉特旗人民法院列为失信被执行人，执行案号为(2018)内2223执4091号。

特发服务表示，就原告天津市垄尚清基础工程有限公司(以下简称“垄尚清”)与被告南通三建租赁合同纠纷一案，原告于2017年10月17日向天津市宁河区人民法院提起诉讼，请求被告向原告支付钢板桩租赁费581.97万元，并由被告承担诉讼费用、保全费用。

后被告向天津市宁河区人民法院提起管辖权异议，经天津市宁河区人民法院一审及天津市第二中级人民法院二审，裁定将该案件移送内蒙古兴安盟扎赉特旗人民法院处理。

经内蒙古兴安盟扎赉特旗人民法院审理并经调节，作出(2018)内2223民初5978号调解书，确认被告向原告支付租赁费用380万元。上述调解书生效后，原告向内蒙古兴安盟扎赉特旗人民法院申请强制执行，并作出(2018)内2223执4091号民事裁定书，要求南通三建履行生效法律文书的给付义务。

南通三建承接的扎赉特旗康乐城商住小区工程项目发包方内蒙古自治区扎赉特旗凯汇置业有限公司未能及时向南通三建支付上述工程项目的进度款，同时南通三建与垄尚清之间就租赁设备的工作量及租金费用结算亦存在争议，遂垄尚清向法院起诉南通三建追讨上述租赁费用。

南通三建因该案件被列为失信被执行人，主要原因为：南通三建经办人员疏忽错大意过付款时间，且未及时与法院和原告方沟通，造成未按期履行生效法律文书确定的给付义务。在被列为失信被执行人后，南通三建根据已生效的调解书履行了380万元的付款义务，于2018年11月从失信被执行人名单中移除。

截至本回复出具之日，南通三建不存在被纳入失信被执行人名单的情况，南通三建曾被列为失信被执行人不构成发行人本次发行上市实质性障碍。

应收账款周转率平均值偏低

据中华网财经，报告期各期末，公司的应收账款账面价值分别为10,708.83万元、15,168.83万元和20,544.06万元，占总资产的比例分别为37.90%、41.48%和 42.39%，主要为期末应收的物业管理费、政务服务费等。报告期内，公司账龄在一年以内的应收账款账面价值分别为10,708.83万元、15,104.64万元和20,408.32万元，占比分别为100.00%、99.58%和99.34%，应收账款账龄绝大部分在一年以内。

此外，据招股书披露，特发服务同行业可比公司的应收账款周转率平均值分别为9.32、9.87和9.15，而同期特发服务的应收账款周转率仅为4.67、5.4和4.99，几乎不及可比公司平均水平的一半。

具体来看，2017-2019年特发服务应收账款前五客户之首，均为华为系。截至2019年末，涉及华为系的应收账款金额为6702.82万元，占应收账款总额的比例达30.98%。不过，截至今年5月末，华为系已回款6656.04万元，期后回款比例达到99.3%。

此外，招股书中，特发服务表示，对于公司的应收账款情况，特发服务在招股书中称，公司经营业绩出现较快增长，公司应收账款出现较为明显的增长。公司主要客户系国内知名高新技术企业、政府机关、企事业单位，商业信誉良好且与公司合作关系稳定，应收账款发生坏账的风险较小。

毛利率连年往下掉

据界面新闻，特发服务的另一个数据也比较惹人眼。

该公司目前的主营业务包括综合物业管理服务、政务服务、增值服务等，其中综合物业管理服务为公司最主要的业务，也是其他各类业务发展的基础。2017年度、2018年度和2019年度，特发服务综合毛利率分别为21.96%、21.05%和18.65%;综合物业管理服务毛利率分别为17.52%、16.54%和15.17%。

面对毛利率的下滑，特发服务还是作出了分析，公司称随着业务规模的扩大，公司毛利率水平有所下降的主要原因为报告期内，公司不断在园区物业这一优势领域进行业务开拓，园区物业管理服务项目主要通过招投标方式取得，市场竞争较为激烈，且公司主要服务项目所在的华南、华中、华东等地区人工薪酬、物价水平均持续上涨，带动公司人工成本、业务外包成本和物业经营费用的上升。并且，特发服务还表示未来，随着物业管理行业竞争进一步加剧及人力成本等主要成本的上升，公司可能面临毛利率下降的风险。

与同行业上市公司对比来看，实际上特发服务的毛利率还是偏低的。就2019年度来说，中海物业的毛利率为20%，南都物业的毛利率为22.44%，新大正的毛利率为21.14%，几家公司平均值为20.4%。对此，特发服务认为这是由于2019年度所服务客户类型、提供服务内容的差异导致。

毛利率连续下滑，人工成本压力大

据中国网财经，公开资料显示，特发服务是一家以综合设施管理服务为核心业务的综合服务运营商，除了提供物业管理服务，还拓展了政务服务、资产经营等业务，主要客户包括华为、阿里巴巴、中国移动、国家电网、腾讯等企业。

截至2019年末，特发服务在管项目数量共176个，在管项目面积为2273.65万平方米。2017-2019年，特发服务营业收入分别为5.08亿元、6.99亿元和8.91亿元，同期净利润分别为3667.38万元、5527.08万元和6761.33万元。

尽管近年来特发服务业绩增长迅速，但毛利率却持续下滑，2017-2019年分别为21.96%、21.05%和18.65%;其中，核心业务综合物业管理服务的毛利率分别为17.52%、16.54%和15.17%。

特发服务在招股书中称，公司综合物业管理业务毛利率水平主要与物业服务项目的收费标准、业态构成、成本管控，以及各项目收入来源等因素相关。随着物业管理行业竞争进一步加剧及人力成本等主要成本的上升，公司可能面临毛利率下降的风险。

据招股书披露，特发服务的用工成本压力不断增大。报告期内，特发服务的人工成本分别为2.63亿元、3.58亿元和4.86亿元，占当期主营业务成本的比例分别为66.61%、65.19%和67.41%。

运营管理能力仍有待提高

据时代周报，既然人工成本的上升难以有效控制，那么能不能从提高运营效率方面来改善盈利能力呢?

通常而言，应收账款在流动资产中具有举足轻重的地位，公司的应收账款如能及时收回，公司的资金使用效率便能大幅提高。较高的应收账款周转率可以加大企业资产的流动性，增强企业的偿债能力。

而存货周转率越高，表明企业存货资产变现能力越强，占用在存货上的资金周转速度就越快，资金使用效率越高。

因此，时代商学院选取应收账款周转率和存货周转率两个财务指标来分析企业的经营效率情况。

招股书显示，2016-2018年，特发服务应收账款周转率分别为3.84、4.67和5.40，同期存货周转率分别为88.94、163.96和236.93。

特发服务近三年的应收账款周转率和存货周转率均逐年提高。

可以看出，公司已经意识到问题的所在，并开始进行积极有效的探索。

然而，与同行可比公司相比，特发服务的营运管理能力还是存在着很大的短板，亟待改善。

2016-2018年，特发服务可比公司的应收账款周转率平均值分别为9.95、9.32和10.42，可比公司的存货周转率平均值分别为1903.58、690.34和716.90。

可见，近三年，特发服务应收账款周转率几乎不及可比公司平均水平的一半，而存货周转率不及可比公司平均水平的1/3。

对此，特发服务仅在招股书解释称，主要由于公司经营业绩出现较快增长，公司营业成本和应收账款出现较为明显的增长。

时代商学院研究发现，特发服务应收账款周转率远低同业，或许与特发服务的经营业务占比有很大关系，公司服务业态包括园区物业、公共物业、商业物业、住宅物业等，其中，园区物业营业收入占比超8成。而可比公司绿城服务等住宅物业营业收入占比比较大，园区物业业务占比较小。

广州一位券商分析师告诉时代商学院研究员：“随着市场竞争加剧，公司所管理物业规模不断扩大，如果特发服务的管理水平、组织模式、内部控制不能及时调整和完善，并提高应收账款管理能力，改善经营压力，那么，这将会对公司的经营业绩造成不利影响。”

关键词： 特发服务 运营管理能力